Publié le : 26 février 2024
Mis à jour le : 18 mars 2024
Dans cette séance de questions exclusive, Chantal Cousineau, associée et chef des Services au secteur de l'immobilier et de la construction de BDO, reçoit Isabelle Melançon, présidente-directrice générale de l’Institut de développement urbain du Québec (l'« IDU »), dans le but de mieux comprendre où en est le secteur dans son parcours ESG et comment l’IDU contribue à ce virage majeur.
L’IDU est le plus important représentant de l’industrie immobilière commerciale au Québec. En poste depuis bientôt un an, Mme Melançon souhaite contribuer activement au virage ESG du secteur de l'immobilier en rassemblant et en outillant les parties prenantes de l’écosystème immobilier et en facilitant les discussions franches entre celles-ci.
Isabelle Melançon (IM) : Notre objectif principal était d'aider nos membres à y voir plus clair parmi la multitude d’informations accessibles concernant les critères ESG. Nous souhaitions former une équipe-conseil et regrouper toutes les ressources disponibles afin de développer une trousse ESG leur permettant de faire des choix en fonction de leurs propres activités commerciales. La réalité d’un développeur d’un projet de 250 portes n'est pas celle d’un constructeur de triplex. Les aspects de l’intégration des critères ESG et du financement sont pour eux très différents.
Nous savons que nos membres ont déjà fort à faire. Nous souhaitons donc épauler ceux qui n’ont pas intégré les critères ESG dans leurs pratiques et qui souhaitent le faire. Nous sommes là pour les aider à développer leur pensée et à choisir les bons outils.
À ce stade-ci, nous avons constitué notre cellule. Les membres se sont rencontrés une première fois et travaillent à définir leur mandat. Nous sommes encore loin d’avoir atteint notre objectif, mais la volonté est là. Nous constatons que les enjeux ESG sont une réelle préoccupation de nos membres et un impératif pour que notre secteur progresse de façon durable.
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CC : Comment les développeurs se positionnent-ils par rapport aux facteurs ESG ?
IM : En ce moment, ça varie beaucoup d’un développeur à l’autre. Pour certains, qui ont des équipes dédiées aux facteurs ESG, ils font partie intégrante de leurs façons de faire et de leurs valeurs. D’autres commencent à voir les avantages concurrentiels de les intégrer à leurs activités.
Une chose est sûre : une grande transformation s’est opérée depuis cinq ans au sein du secteur. À l’époque, personne n’entrevoyait que les enjeux ESG deviendraient un élément incontournable du processus décisionnel des développeurs immobiliers.
Aujourd’hui, je dirais que 90 % des acteurs du secteur que je rencontre se sentent concernés, de près ou de loin, par ces enjeux. C’est une excellente nouvelle. Tout le monde est obligé de se pencher sur la question, et ça nous fait avancer dans la bonne direction.
CC : Les entrepreneurs du secteur de l’immobilier font face à de nombreux défis et obstacles complexes en ce qui a trait aux enjeux ESG. Comment l’IDU parvient-il à les appuyer?
IM : Tous les paliers gouvernementaux ont des objectifs ESG, tels que l’efficacité énergétique et la carboneutralité. En tant que lobbyiste, l’IDU rencontre l’ensemble des élus pour discuter de ces objectifs et pour voir comment les gouvernements peuvent soutenir les développeurs, les propriétaires et les locataires en vue de leur atteinte. Sans l’appui et les mesures incitatives des gouvernements, l’industrie aura de la difficulté à progresser au rythme souhaité. Personne n’est contre la vertu, nous souhaitons tous réussir, mais la réalité opérationnelle nous rattrape.
Également, nous voulons nous assurer que les projets de loi et les objectifs de tous les paliers gouvernementaux sont en quelque sorte alignés, d’autant plus que nous devons aussi composer avec des politiques internationales. À notre avis, ce qui importe est que les résultats de l’industrie québécoise soient comparables à ceux de ses homologues, ou meilleurs qu'eux, tant sur la scène nationale qu’internationale, en vertu des mêmes normes. Plusieurs acteurs du secteur sont actifs non seulement au Québec, mais également dans d’autres provinces. La plupart des fonds fiscalisés investissent dans des entités partout au Canada; les portefeuilles de tout le pays doivent donc être évalués à partir des mêmes critères.
CC : Les propriétaires d’immeubles des classes B et C, immeubles qui sont généralement plus anciens, sont sans doute ceux pour lesquels le défi est le plus important. Dans un contexte où l’inoccupation des locaux engendre des pertes, comment peuvent-ils investir pour satisfaire aux critères ESG?
IM : Il est vrai que les investissements peuvent être majeurs, mais c’est justement dans ce contexte que les gains peuvent être les plus importants. Le souci est que les programmes et les mesures incitatives en place ne répondent pas nécessairement aux besoins des propriétaires d’immeubles des classes B et C. Là aussi, l’IDU représente les propriétaires auprès des gouvernements pour demander de l’accompagnement et du soutien face aux nouvelles exigences.
Par exemple, des mesures incitatives sont offertes pour améliorer l’efficacité énergétique des immeubles. Toutefois, alors que ce sont les propriétaires qui doivent faire les investissements, ce sont souvent les locataires qui paient la facture d’hydroélectricité et profitent des avantages financiers. Donc, dans une perspective strictement économique, les dépenses en vue d’accroître l’efficacité énergétique des édifices ne sont pas rentables pour les propriétaires. C’est dans cette optique que certains programmes doivent être revus afin de permettre de rentabiliser les investissements nécessaires ou, à tout le moins, d'encourager les propriétaires à agir.
CC : Les locataires aussi ont de plus en plus besoin de prouver leur engagement à l’égard des critères ESG en matière de financement, de conformité, de personnel, etc. Quelle est la dynamique entre les propriétaires et leurs locataires?
IM : Le virage ESG est un devoir collectif. La responsabilité doit être partagée entre tous les acteurs de notre industrie. C’est un immense changement dans la façon de bâtir, mais également dans la façon de gérer nos immeubles, un changement qui nécessite une relation plus étroite entre les propriétaires et les locataires.
Là encore, les propriétaires ne sont pas tous dans la même situation, mais une chose est sûre : la solution passe par le partage des responsabilités.
CC : Comment entrevois-tu la suite de ce virage ESG au sein de l’industrie?
IM : L’urgence climatique est là, oui, mais elle exige que l’on réussisse chaque étape de notre virage. Il ne faut pas bureaucratiser ce passage ni aller trop vite et faire des erreurs. Pour obtenir des résultats, il faut réaliser des gains à chaque maillon de la chaîne.
Je crois aussi que les gouvernements doivent récompenser les bons joueurs, plutôt que de punir ceux qui n’y arrivent pas. Il faut changer la dynamique. La conjoncture économique, la crise du logement et les difficultés de l’immobilier commercial pèsent lourd sur l’industrie. Il faut se rappeler que les coûts de construction ont augmenté de 30 % depuis 2020. Le virage ESG d’une entreprise nécessite des investissements qui viennent avec un coût dans un contexte où toutes les autres dépenses sont à la hausse.
Nous devons obtenir l’adhésion de tous; autrement, nous sommes voués à l’échec, ce qui n’est pas une option envisageable. C’est notre responsabilité envers les prochaines générations. Je reste optimiste; c’est pourquoi je réunis des leaders dans notre nouvelle cellule ESG et veux rallier tous les acteurs à cette mission.
L’IDU souhaite contribuer activement à ce virage en accompagnant ses membres étape par étape, selon leurs besoins.
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Chantal Cousineau
Associée, Chef des services professionnels du secteur immobilier et construction
Isabelle Melançon
Présidente-directrice générale de l’Institut de développement urbain du Québec