Tout ce qu’il faut savoir sur les conséquences fiscales de la revente précipitée de biens immobiliers résidentiels

L’achat et la vente d’un immeuble d’habitation, y compris une résidence principale, revêtent une très grande importance sur le plan financier. C’est pourquoi il est primordial de comprendre les conséquences fiscales de telles transactions. Si vous avez vendu un immeuble résidentiel au Canada en 2023, sachez que la nouvelle règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels pourrait avoir des conséquences inattendues sur votre impôt sur le revenu.

Dans cet article, nous examinerons les incidences fiscales de la vente d’un bien immobilier résidentiel, notamment les effets de la nouvelle règle, les facteurs importants à considérer et la documentation à conserver aux fins d’une éventuelle vérification par l’Agence du revenu du Canada (« ARC »).

Règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels

La revente précipitée consiste en l’achat d’un bien immobilier dans le but de le revendre dans une courte période de temps en vue de réaliser un profit. Cette nouvelle règle a été adoptée pour répondre aux préoccupations du gouvernement, qui craignait que des particuliers se livrant à la revente précipitée de biens immobiliers ne déclarent les profits réalisés sur de telles ventes comme des gains en capital et, dans certains cas, ne demandent à bénéficier de l’exemption pour résidence principale.

En vertu de la nouvelle règle, le gain tiré de la disposition survenue après 2022 au Canada d’un bien immobilier résidentiel qui a été détenu pendant moins de 365 jours est réputé être entièrement imposable à titre de revenu d’entreprise, et ce, peu importe l’intention du vendeur. Les profits réalisés ne sont alors pas admissibles au taux d’inclusion des gains en capital de 50 % ou à l’exemption pour résidence principale. Il convient de noter que le droit d’acquérir un immeuble d’habitation, comme dans le cas de l’achat sur plan d’une copropriété, est également soumis à cette règle. Si la revente d’un tel droit intervient dans les 365 jours, le gain généré par la disposition sera également considéré comme un revenu d’entreprise.

L’application de la nouvelle règle fait en sorte que les dépenses raisonnables engagées pour gagner un revenu sont maintenant déductibles d’impôt, tandis que les pertes subies seront refusées et ne pourront être réclamées à titre de perte d’entreprise.

Certaines exceptions sont prévues si la vente intervient à la suite de certains événements de la vie, comme un décès, une séparation conjugale, l’arrivée d’un nouveau membre dans la famille, une incapacité, une réinstallation admissible, une cessation d’emploi involontaire, une insolvabilité, une menace à la sécurité personnelle ou la destruction ou l’expropriation du bien immeuble.

Non-application de la règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers

Lorsque la nouvelle règle n’est pas applicable, par exemple si vous possédez le bien depuis plus d’un an ou si une exception vous permet de vous y soustraire, l’examen de votre situation déterminera si le gain résultant de la disposition sera imposé à titre de revenu d’entreprise ou de gain en capital. Il faut donc déterminer la nature de la transaction immobilière pour savoir si celle-ci :

• est un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, ce qui générerait des revenus d’entreprise;
• s’inscrit dans un modèle d’achat et de vente de biens immobiliers en vue de réaliser des profits, ce qui produirait également des revenus d’entreprise;
• est considérée comme une dépense en immobilisation, ce qui donnerait lieu à un gain en capital.

Si la disposition engendre un gain en capital, ce gain n’est imposable qu’à hauteur de 50 %. Si le bien immobilier est considéré comme votre résidence principale, vous pouvez recourir à l’exemption pour résidence principale pour réduire ou éliminer le gain en capital sur la vente et l’impôt sur le revenu afférent.

Facteurs déterminés par les tribunaux

La règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers ne tient plus compte de l’intention ni de la plupart des autres facteurs habituellement considérés pour déterminer si la disposition d’un bien immobilier génère du revenu ou du capital. Elle impose plutôt arbitrairement le critère des 365 jours. La question de savoir si la disposition d’un bien immobilier résidentiel donne lieu à un revenu ou à un gain en capital repose cependant sur des critères établis dans de nombreuses causes entendues par les tribunaux au fil des ans.

Ainsi, les tribunaux ont établi une liste de facteurs servant à déterminer si un gain découlant de la disposition d’un bien constitue un revenu ou un gain en capital. Celle-ci comprend les éléments suivants :

• Intention du contribuable au moment de la transaction : le gain sera probablement considéré comme un revenu si le contribuable avait l’intention de vendre le bien d’habitation à profit;
• Faisabilité de cette intention et mesure dans laquelle elle a été concrétisée;
• Durée de détention du bien : une revente rapide indique souvent que le gain doit être comptabilisé à titre de revenu;
• Entreprise ou profession du contribuable : plus l’entreprise ou la profession se rapporte étroitement au secteur de l’immobilier, plus le gain réalisé sur la vente est susceptible d’être considéré comme un revenu d’entreprise;
• Motifs de la vente;
• Fréquence des transactions immobilières ou nombre de transactions immobilières.

Cette liste n’est pas exhaustive; il importe de souligner qu’aucun de ces facteurs n’est concluant lorsque pris individuellement, mais que la pertinence de chacun d’entre eux dépendra des faits.

Vérifications de l’ARC et documents à conserver

L’ARC effectue régulièrement des vérifications liées à l’immobilier. Au cours des dernières années, elle a intensifié ses efforts en vue d’assurer le respect des obligations fiscales, surtout dans les régions où la spéculation s’est intensifiée, notamment dans les grands centres comme la région du Grand Toronto et la vallée du bas Fraser en Colombie-Britannique.

Étant donné que l’ARC surveille de plus en plus étroitement les transactions immobilières, vous devez être en mesure d’étayer votre position fiscale si vous avez acheté un immeuble résidentiel au Canada et en avez disposé. Si l’une des exceptions à la nouvelle règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers s’applique, assurez-vous de conserver les documents à l’appui. Même si vous avez détenu le bien immobilier pendant plus d’un an avant de le revendre, vous devez être en mesure de prouver votre intention et les circonstances entourant son achat et sa vente.

Durant sa vérification, l’ARC peut demander les documents suivants, selon le cas :

• Les conventions, comme l’offre d’achat, le contrat de vente et l’acte de vente;
• L’état des rajustements préparé par un avocat;
• Le contrat d’hypothèque;
• Les évaluations;
• Les plans de lotissement lorsqu’une vaste propriété est subdivisée en plus petits lots;
• Les demandes de zonage;
• Les contrats d’inscription de l’agence immobilière.

En plus de ces documents, il est conseillé de conserver tout document qui pourrait servir à démontrer vos intentions à l’égard de l’achat d’un bien immobilier. Par exemple, conservez une copie des courriels échangés avec votre courtier immobilier qui révèlent vos préférences personnelles, comme la proximité des écoles pour les enfants et votre intention d’habiter le logement, ou les données sur le marché locatif si le logement est destiné à la location. Gardez également les contrats et les factures de tous les travaux de rénovation qui ont été effectués pour répondre à des besoins personnels, comme l’installation de rails de sécurité pour un parent âgé habitant avec vous.

Si l’une des exceptions à la règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers s’applique en raison d’un événement de la vie, vous devez conserver les preuves de l’événement en question, par exemple les détails relatifs à une relocalisation admissible lorsque votre nouveau logement est situé au moins 40 km plus près de votre nouveau lieu de travail.

Bien immobilier vendu à perte

Les règles relatives aux reventes précipitées ne s’appliquent que lorsque la disposition d’un bien immobilier résidentiel génère un gain. Toutefois, si un bien immobilier résidentiel est vendu à perte et que cette perte est déduite d’autres revenus à titre de perte d’entreprise, l’ARC examinera des renseignements justificatifs similaires pour déterminer si la déduction de la perte est appropriée. Il convient de noter que la perte sur la vente de biens meubles, comme la résidence principale, n’est pas déductible à titre de perte d’entreprise ou de perte en capital.

BDO peut vous aider

Compte tenu de la complexité de la législation fiscale et des modifications qui y sont apportées ainsi que du renforcement des mesures de l’ARC pour en assurer le respect, nous vous invitons à consulter un conseiller en fiscalité de BDO, surtout si vous faites l’objet d’une vérification de la part de l’ARC.

L’information présentée est à jour en date du 12 février 2024.

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